Ihr neunjähriger Mietvertrag neigt sich dem Ende zu, und die Steuervergünstigung Scellier wird aus Ihrem Steuerbescheid verschwinden. Zwei Wege stehen offen: das System verlängern, um weiterhin Ihre Steuer zu senken, oder etwas anderes in Betracht ziehen. Die Wahl hängt von der Art des abgeschlossenen Scellier ab und vor allem von der Einhaltung eines strengen deklarativen Formalismus.
Klassischer oder intermediärer Scellier: Die Verlängerung betrifft nicht jeden
Eine erste Klarstellung, die Sie im Hinterkopf behalten sollten: nur der intermediäre Scellier ermöglicht eine Verlängerung über neun Jahre hinaus. Wenn Sie einen klassischen Scellier abgeschlossen haben, endet die Steuervergünstigung definitiv am Ende des neunten Jahres. Keine Maßnahme wird diese Regel ändern.
Weiterlesen : 10 Tipps zur Gestaltung Ihres Außenbereichs und zur optimalen Nutzung Ihres Gartens
Der intermediäre Scellier hingegen berechtigt zu zwei zusätzlichen Zeiträumen von jeweils drei Jahren, sodass die Gesamtdauer bis zu fünfzehn Jahre betragen kann. Bei jeder Verlängerung profitieren Sie weiterhin von einer zusätzlichen Vergünstigung, die auf den Anschaffungspreis der Wohnung berechnet wird.
Diese Unterscheidung wird oft missverstanden. Viele Eigentümer glauben, sie könnten verlängern, obwohl sie dem klassischen Regime unterliegen. Überprüfen Sie die ursprüngliche Erklärung (Formular 2044 EB): Diese gibt an, welches Regime zum Zeitpunkt des Erwerbs gewählt wurde.
Auch interessant : Fleisch nach dem Kochen richtig aufbewahren: Techniken und Tipps
Die Verlängerung des Scellier-Gesetzes nach 9 Jahren basiert auf einem Mechanismus der ausdrücklichen Option, nicht auf einer automatischen Erneuerung. Wenn Sie nichts unternehmen, erlischt der Steuervorteil.
Steuererklärung Scellier: Die Falle des vergessenen Formulars
Warum auf den Formalismus bestehen? Weil die Option zur Verlängerung in der Steuererklärung des Jahres ausgeübt werden muss, in dem die ursprüngliche Frist abläuft. Konkret bedeutet das, wenn Ihr neunjähriges Engagement 2024 endet, müssen Sie im im Frühjahr 2025 eingereichten Steuerformular das entsprechende Kästchen ankreuzen.
Das BOFiP (Referenz BOI-IR-RICI-230-30) stellt klar, dass das Versäumnis dieser Option innerhalb der normalen Abgabefrist nur im Rahmen des Rechts auf Fehlerfallweise reguliert werden kann. Mit anderen Worten, es gibt keine Garantie für eine Nachholung, wenn Sie die Frist versäumen.
Hier sind die Dokumente, die Sie für diese Erklärung vorbereiten sollten:
- Das Formular 2042 RICI, in dem Sie den Betrag der zusätzlichen Vergünstigung für den gewählten dreijährigen Zeitraum eintragen.
- Das Formular 2044 EB, das Ihr Mietengagement für drei weitere Jahre formalisiert.
- Eine Kopie des laufenden Mietvertrags oder des neuen Mietvertrags, die bescheinigt, dass die Wohnung unter den erforderlichen Bedingungen vermietet bleibt (Mietobergrenzen und Einkommensgrenzen des Mieters).
Bewahren Sie diese Unterlagen in einem speziellen Ordner auf. Im Falle einer Kontrolle wird die Verwaltung den Nachweis verlangen, dass die Bedingungen bereits im ersten Jahr der Verlängerung erfüllt waren.
Mietobergrenzen und Einkünfte des Mieters: Was das Finanzamt seit 2023 überprüft
Die zusätzliche Vergünstigung des intermediären Scellier bleibt an die Einhaltung von Mietobergrenzen und Einkünften des Mieters gebunden, die identisch sind mit denen, die während der ursprünglichen Frist gelten. Seit 2023 haben sich die Steuerprüfungen in Bezug auf diese Obergrenzen über das neunte Jahr hinaus intensiviert.
Die DGFiP hat im Juli 2023 vor der Finanzkommission der Nationalversammlung einen Bericht vorgelegt. Mehrere Infragestellungen der zusätzlichen Steuervergünstigung werden darin erwähnt, insbesondere wenn ein erneuerter Mietvertrag die zum Zeitpunkt der Verlängerung geltenden Obergrenzen überschritt.
Was sollten Sie vor einer Verlängerung überprüfen?
- Die Miete ohne Nebenkosten überschreitet nicht die für die geografische Zone der Wohnung geltende Obergrenze (Zone A, A bis, B1, B2).
- Die jährlichen Einkünfte des Mieters, bewertet auf der Steuererklärung N-2, liegen unter der gesetzlichen Grenze.
- Der Mietvertrag erwähnt ausdrücklich diese Obergrenzen, oder falls nicht, wird in einer Ergänzung darauf hingewiesen.
Eine Miete, die auch nur geringfügig über der Obergrenze liegt, reicht aus, um den Steuervorteil für den gesamten Verlängerungszeitraum zu verlieren, nicht nur für das Jahr der Überschreitung.
Verkauf einer Scellier-Immobilie am Ende des Engagements: Die Entscheidung, die nicht vernachlässigt werden sollte
Sie sind nicht verpflichtet, zu verlängern. Seit Ende 2022 stellen Notare einen Anstieg der Verkäufe von Scellier-Immobilien fest, deren Engagement abgelaufen ist, insbesondere von Verkäufen “im vermieteten Zustand”. Die Eigentümer, die verkaufen, führen die Kosten für die Normen, insbesondere die mittlerweile strengeren energetischen Renovierungen, an.
Bevor Sie eine Entscheidung treffen, stellen Sie sich zwei konkrete Fragen. Die erste: Übersteigt der steuerliche Vorteil der Verlängerung die Haltekosten (Betriebskosten, Grundsteuer, anfallende Arbeiten)? Die zweite: Hat die Immobilie seit dem Erwerb an Wert gewonnen, und rechtfertigt der Nettogewinn nach Besteuerung einen Verkauf jetzt?
Wenn Ihre Steuervergünstigung, die nicht auf die vorhergehenden Jahre angerechnet wurde, weiterhin übertragbar ist, beachten Sie, dass dieser Übertrag im Falle des Verkaufs der Wohnung endgültig erlischt. Der nicht genutzte Saldo geht verloren. Dieser Punkt wird oft in schnellen Simulationen übersehen.
Übertrag von nicht angerechneten Scellier-Vergünstigungen: Ein schlecht genutzter Mechanismus
Wenn die Steuervergünstigung die geschuldete Steuer in einem bestimmten Jahr übersteigt, wird der Überschuss nicht zurückerstattet. Er kann auf die folgenden sechs Jahre übertragen werden. Dieser Übertrag muss jedes Jahr in der Erklärung 2042 RICI, Zeile für Zeile, angegeben werden.
Solange die Wohnung unter den Bedingungen des Systems vermietet bleibt, bleibt der Übertrag weiterhin anwendbar. Wenn Sie um drei Jahre verlängern, bleiben die nicht angerechneten Vergünstigungen der Vorjahre mobilisierbar, vorausgesetzt, Sie unterbrechen die Vermietung nicht und verkaufen die Immobilie nicht.
Der häufige Fehler besteht darin, den Übertrag für ein Jahr zu vergessen und später zu versuchen, ihn zurückzuholen. Die Verwaltung betrachtet dann, dass das Recht auf Übertrag für das versäumte Jahr verloren ist, es sei denn, es wird ein Rechtsmittel im Rahmen des Rechts auf Fehler eingelegt.
Das Ende eines Scellier-Engagements ist keine einfache Verlängerung des Mietvertrags. Es ist eine patrimoniale Entscheidung, die drei bis sechs zusätzliche Jahre von Miet- und Deklarationspflichten mit sich bringt. Es ist besser, jede Obergrenze, jedes Formular und jede Übertragungszeile zu überprüfen, bevor Sie das Kästchen für die Verlängerung ankreuzen.