Uw huurcontract van negen jaar loopt ten einde, en de Scellier belastingvermindering zal verdwijnen uit uw belastingaangifte. Er openen zich twee wegen: het systeem verlengen om uw belasting te blijven verlagen, of iets anders doen. De keuze hangt af van het type Scellier dat u heeft afgesloten, en vooral van het naleven van een strikte declaratieve formaliteit.
Scellier klassiek of tussenliggend: de verlenging geldt niet voor iedereen
Eerste precisering om in gedachten te houden: alleen de tussenliggende Scellier staat een verlenging toe van meer dan negen jaar. Als u een klassieke Scellier heeft afgesloten, stopt de belastingvermindering definitief aan het einde van het negende jaar. Geen enkele actie zal deze regel veranderen.
Verder lezen : Hoe je vlees na het koken goed kunt bewaren: technieken en tips
De tussenliggende Scellier geeft recht op twee extra periodes van elk drie jaar, wat een totale duur van vijftien jaar kan opleveren. Bij elke verlenging blijft u profiteren van een aanvullende vermindering die is berekend op de kostprijs van de woning.
Deze onderscheid is vaak slecht begrepen. Veel eigenaren denken dat ze kunnen verlengen terwijl ze onder het klassieke regime vallen. Controleer de oorspronkelijke verklaring (formulier 2044 EB): dit is het formulier dat het gekozen regime bij de aankoop vermeldt.
Verder lezen : 10 tips voor het inrichten van uw buitenruimte en genieten van een geoptimaliseerde tuin
De verlenging van de Scellier wet na 9 jaar is gebaseerd op een mechanisme van expliciete optie, niet op een automatische verlenging. Als u niets doet, vervalt het belastingvoordeel.
Belastingaangifte Scellier: de valstrik van het vergeten formulier
Waarom benadrukken we de formaliteit? Omdat de optie voor verlenging moet worden uitgeoefend in de belastingaangifte van het jaar waarin de initiële periode afloopt. Concreet, als uw negenjarige verplichting eindigt in 2024, moet u het bijbehorende vakje aanvinken in de aangifte die in het voorjaar van 2025 wordt ingediend.
De BOFiP (referentie BOI-IR-RICI-230-30) verduidelijkt dat het vergeten van deze optie binnen de normale indieningsperiode alleen kan worden gecorrigeerd binnen het kader van het recht op vergissing, van geval tot geval. Met andere woorden, er is geen garantie voor herstel als u de deadline laat verstrijken.
Hier zijn de documenten die u moet voorbereiden voor deze aangifte:
- Het formulier 2042 RICI, waar u het bedrag van de aanvullende vermindering voor de gekozen driejarige periode noteert.
- Het formulier 2044 EB, dat uw huurverplichting voor drie extra jaren formaliseert.
- Een kopie van de lopende huurovereenkomst of de nieuwe huurovereenkomst, die bevestigt dat de woning verhuurd blijft onder de vereiste voorwaarden (huur- en inkomensplafonds van de huurder).
Bewaar deze documenten in een speciaal dossier. In geval van controle zal de administratie bewijs vragen dat aan de voorwaarden werd voldaan vanaf het eerste jaar van verlenging.
Huur- en inkomensplafonds van de huurder: wat de fiscus sinds 2023 controleert
De aanvullende vermindering van de tussenliggende Scellier blijft afhankelijk van het naleven van huur- en inkomensplafonds van de huurder, die identiek zijn aan die welke tijdens de initiële periode van toepassing waren. Sinds 2023 zijn de fiscale controles op deze plafonds na het negende jaar toegenomen.
De DGFiP heeft in juli 2023 een rapport gepresenteerd aan de Commissie van Financiën van de Nationale Assemblee. Verschillende herzieningen van de aanvullende belastingvermindering worden daarin genoemd, met name wanneer een vernieuwde huurovereenkomst de geldende plafonds bij de verlenging overschreed.
Wat te controleren voordat u verlengt?
- De huurprijs, exclusief kosten, overschrijdt niet het plafond dat van toepassing is op het geografische gebied van de woning (zone A, A bis, B1, B2).
- De jaarlijkse middelen van de huurder, beoordeeld op basis van de belastingaangifte N-2, blijven onder de wettelijke drempel.
- De huurovereenkomst vermeldt deze plafonds expliciet, of bij gebrek daaraan herinnert een addendum eraan.
Een huurprijs die zelfs maar iets boven het plafond ligt, is voldoende om het belastingvoordeel te verliezen voor de gehele verlengingsperiode, niet alleen voor het jaar van de overschrijding.
Een Scellier goed verkopen aan het einde van de verplichting: de afweging die niet over het hoofd mag worden gezien
U bent niet verplicht om te verlengen. Sinds eind 2022 constateren notarissen een stijging van de verkopen van Scellier-goederen die het einde van de verplichting hebben bereikt, in het bijzonder van verkopen “in verhuurde staat”. Eigenaren die verkopen, verwijzen naar de kosten van de noodzakelijke aanpassingen, met name de energie renovatie die strenger is geworden.
Voordat u een beslissing neemt, stelt u uzelf twee concrete vragen. De eerste: overtreft de fiscale winst van de verlenging de kosten van het bezit (kosten van de vereniging van eigenaren, onroerende voorheffing, noodzakelijke werkzaamheden)? De tweede: is de waarde van het goed gestegen sinds de aankoop, en rechtvaardigt de netto meerwaarde na belasting een verkoop nu?
Als uw belastingvermindering die niet is verrekend met de voorgaande jaren nog steeds kan worden overgedragen, weet dan dat deze overdracht definitief vervalt bij verkoop van de woning. Het niet gebruikte saldo gaat verloren. Dit punt wordt vaak vergeten in snelle simulaties.
Overdracht van niet verrekende Scellier verminderingen: een slecht benut mechanisme
Wanneer de belastingvermindering het verschuldigde belastingbedrag in een bepaald jaar overschrijdt, wordt het overschot niet terugbetaald. Het kan worden overgedragen naar de volgende zes jaren. Deze overdracht moet elk jaar worden vermeld in de aangifte 2042 RICI, regel voor regel.
Zolang de woning verhuurd blijft onder de voorwaarden van het systeem, blijft de overdracht van toepassing. Als u met drie jaar verlengt, blijven de niet verrekende verminderingen van voorgaande jaren beschikbaar, op voorwaarde dat u de verhuur niet onderbreekt of het goed verkoopt.
Een veelgemaakte fout is om de overdracht in een jaar te vergeten en later te proberen deze terug te vorderen. De administratie beschouwt dan dat het recht op overdracht verloren is voor het vergeten jaar, tenzij er beroep wordt gedaan op het recht op vergissing.
Het einde van een Scellier verplichting is geen eenvoudige verlenging van een huurovereenkomst. Het is een patrimoniale beslissing die drie tot zes extra jaren van huur- en declaratieve verplichtingen met zich meebrengt. Het is beter om elk plafond, elk formulier en elke regel van de overdracht te controleren voordat u het vakje voor verlenging aanvinkt.